兩岸房地產如何謀求雙贏？聯手抵禦“外來軍團”

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華夏經緯網

　 <%beginrecord%> <%endrecord%> 兩岸已先後加入WTO，各類產業，都將不可避免地融入到國際全球化競爭的大潮之中。對於兩岸房地產來說，如何把握入世的機遇，從容應對來自各方面的挑戰，接受國際競爭的洗禮?如何尋求新的發展，謀求兩岸房地產業的雙贏局面，將是兩岸房地產界值得認真思考的新課題。為此，記者在兩岸房地產發展研討會上採訪了兩岸研究房地產的專家、學者，並走訪了建設部和在京從事房地產業的部分臺商。

    國民待遇公平競爭

    記者採訪建設部房地產司司長謝家謹時，開門見山直問謝司長，兩岸“入世”後臺商都有哪些優惠政策?謝家謹答，兩岸都已加入WTO，臺商和外商、大陸企業家一樣，都享受國民待遇，大家公平競爭。不過，我們鼓勵發展普通住宅，限制建設高檔公寓和別墅，希望臺商投資鼓勵類項目。

    房地產司市場開發處處長劉霞具體分析了“入世”對大陸房地產市場的積極作用和造成的衝擊。她說，人世後，外商將大舉投資中國市場，大量外資的涌入毫無疑問會激活並擴大中國的房地產市場，伴隨外資涌入的將是國外的先進技術、先進的管理經驗、超前的經營理念以及高品質的住宅產品。同時，“入世”對大陸房地產的衝擊也是很明顯的。目前，大陸的房地產企業是大、散、小。其中資質1級才佔1％，絕大多數都是3、4級；經營規模也都比較小，規模小的註冊資金是100萬，大的諸如“萬科”也才40多個億(人民幣)，而國外的房地產企業一般都是幾百個億(美元)。可見，“入世”對我們的中小房地產企業的衝擊是比較大的。

    劉霞認為，短期內外資對大陸房地產市場的影響不大，許多外商都在觀望、看中國的政策如何走向，短時間大量外資涌入的可能性不大。現在，大陸整個房地產市場供銷兩旺、市場健康、發展穩定，房地產投資出現持續、增長勢頭。

    抓住機遇迎接挑戰

    著名的經濟學家、北京大學教授厲以寧對記者說，兩岸加入WTO後，兩岸房地產業者要了解雙方的房地產政策、法規。

    中國房地產業協會副會長孟曉蘇博土：在回答記者問及兩岸加入WTO後對大陸房地產有何影響時說，改革開放至今20多年來，大陸城鎮住房嚴重不足現象有所緩解。但與發達國家人均住房面積相比仍差距很大。到2000年底，大陸城市居民人均居住面積10.25平方米，人均使用面積14.7平方米，人均建築面積20.4平方米(農村人均使用面積24平方米)，是改革開放之初的人均居住面積3.6平方米，人均使用面積5.1平方米的3倍。但與美國人均使用面積60平方米，歐洲的40平方米，新加坡的26平方米，台灣的28平方米相比還差得遠，居民對提高住房的面積和品質都有迫切的需求，大陸房地產業的市場潛力非常大。

    說到加入WTO對中國房地產業的影響，其實不光是對房地產而且對中國許多產業都有重大影響，所有企業都將在國際競爭中決定取捨。房地產業在世界各國都是本國的優勢產業，加入WTO後對我們這個產業的影響應是很有利的。比如降低關稅有利於進口建材價格。

    此外，“入世”可能帶來住宅市場需求較大增加和需求檔次提高，使住宅有效需求進—步擴大，促進居住物業的舒適性要求提高和科技含量提高。即使在外來競爭很為激烈的其他產業領域，對房地產業所產生的影響仍是正面的。如關稅降低將使汽車加快進入家庭，改善居民的交通工具，促進城鄉結合部的開發和房產增值；國外金融機構的進入會對國內金融業造成壓力，但它有利於加快中國住房金融的完善；開放農業造成大量農民進城，為社會帶來壓力，但它將有力地促進中國的城市化進程。這都會為房地產業的發展創造新的條件。外國資本如果大量進入開發和建設領域也會對兩岸帶來新的競爭。特別是大陸現階段房地產仲介服務業和物業管理比較稚嫩，外商進入後將面臨較大衝擊。台灣房地產市場比較成熟，其衝擊可能要小—些。但從積極方面來看也是極好的機遇，可以化衝擊為動力，全面提升兩岸房地產業的整體素質。

    加強合作共謀發展

    台灣房屋仲介商業同業公會全國聯合會創會理事長王應傑告訴記者，過去台灣房地產市場景氣不佳，市場的供給量大於需求量，造成長期的供需失衡現象，房價下挫。但是經過近年來的市場機制調整，供需失衡的現象已經獲得大幅改善，目前房市的不景氣主要是因為外部市場的整體經濟景氣不振。因此，只要台灣的經濟景氣好轉，台灣房市在沒有內部包袱的情況下，定當迅速轉為興旺。目前台灣房價已經跌到合理價位，這是參照歐美各國的經驗值得出的。即每家可負擔的房價，約為5年的收入。台灣平均房價約為新台幣550萬元，平均每家年收人為3.2552萬美元，已經達到合理房價，這為兩岸加入WTO後大陸房地產業投資台灣創造了條件。

    台灣建築開發商業同業公會聯合會理事長賴正鎰認為，兩岸加入WTO後，兩岸房地產企業的關係更加密切。當然，競爭在所難免。但總體來說，利大於弊。如何以宏觀的視野，有效的運作，引導WTO後所釋放出來的活力，轉換成競爭的動力，則是考驗兩岸房地產界企業領導者的智慧，也決定了企業在2重世紀的競爭力。

    隨著兩岸房地產業交流的日益密切，傳統投資，購買房地產的商業行為，終將無法滿足兩岸房地產業界需求。加上兩岸房地產業界共同面臨國際巨型公司的競爭，兩岸房地產業者通過相互投資、策略聯盟、合作開發、集資創業、議題合作等高級合作模式，將為兩岸房地產市場帶來新面貌。—種超越地域性的不動產經營理念、操作技術、營運模式，將逐漸挑戰以區域為市場的傳統觀念與做法，並最終取而代之，使兩岸房地產業出現結構性改變。

    台灣永慶房屋董事長孫慶餘從兩岸產業的整體發展的高度來談“入世”後的兩房地產業。他對記者說，兩岸加入WT0後，商務往來將更為密切，“三通”勢在必行。兩岸各企業原本頻繁的接觸必然更為具體化，積極尋找彼此的新商機。今年以來，雙方實質的互動更加有效。而房地產屬於基礎性投資，在兩岸各產業經貿發展的規劃中，房地產絕對是不可或缺的重要角色。

    北京山聖房地產經紀有限公司總經理李復聖面對記者採訪，高興地說，兩岸加入WTO對兩岸房地產業都有好處。隨著外商進入，外資大量涌入大陸和台灣。而且，不僅臺商投資大陸，大陸的企業家也可以投資台灣，兩岸經濟可以互惠互利。兩岸經濟增長了，那麼房地產市場也會連帶升溫，形成一個良性的互動局面。目前，北京和上海的房地產市場普遍看好，房地產促成了—批“大款”。但有些房地產商賺錢賺在關繫上，而不是靠本事運作，靠先進的技術和管理。這樣的企業在WTO後將被淘汰出局。台灣的房地產業比較成熟，但在走下坡路，台灣靠自身的經濟實力已很難再拉動房地產業的發展。

    王承名是位年輕的臺商，在北京從事房地產業多年，北京亞運村的“陽光廣場”就是他的傑作。他的母親是金馬國際投資有限公司董事長，在北京臺商中是出了名的女強人。王承名當年隨母親來北京上北京大學，畢業後就跟母親一塊從事房地產業。說起北京的房地產市場，王承名滔滔不絕。他說，他在北京做了幾個大項目，如“陽光廣場”、“羅馬廣場”和“名人廣場”，成敗得失，酸甜苦辣，真是一言難盡。他比較得意的是“名人廣場”，對“陽光廣場”感到有些遺憾。他認為“陽光廣場”本可以做得更好，但由於該工程工期太長，配套設施跟不上；有機會出手，卻因猶豫不決而錯失良機；再加上市場變化太快，周圍土地也降得快等原因，“陽光廣場”沒有取得預期的效益。王承名認為，北京的房地產市場潛力很大，兩岸現已加入WTO，北京申奧又獲得了成功，北京的房地產會有—大的發展期。不過，他已打算投資中小城市，特別是西部的省會城市。因為，北京雖然利潤空間很大，市場廣闊。但畢竟是大企業、大財團雲集廝殺的“戰場”，競爭非常激烈，稍有不慎，就會血本無歸。而西部的省會城市基礎設施也不錯，各項開發費用也偏低，競爭也不夠激烈，老百姓的消費水準逐年提高，消費觀念也在不斷更新，所以，投資西部的風險相對要少得多。王承名建議臺商發揮腦子靈活，轉產快的特長，多做一些“短平快”的項目，看準了的，就及時出手，不要打“持久戰”。否則資金週轉不過來，將使你陷入欲罷不能的境地，甚至一夜破產。要在“小地方(比如大連、青島，西安、長沙，成都等)做小項目，減少投資風險，見好就收不要在大地方做大項目，否則利率風險、匯率風險和資本風險，將會像金箍咒—樣套在脖子上，隨時將你勒死。他呼籲兩岸房地產商在WTO框架內加強合作，共創雙贏。

    遠中房地產發展(北京)有限公司總經理方國光，給人以精明能幹的印象。果然，—談到房地產，他就如數家珍，台北、上海、北京、廣州，一路地比較了—番。他說，台灣的房地產搞了幾十年，已經是—項成熟產業，發展潛力有限；而大陸的房地產業是—項新興產業，時間不太長，市場空間較大，潛力不可限量。相比而言，上海、廣州等沿海城市政策比較開明，透明度比較高；而北京等內地城市則相對保守。不過，方先生話鋒一轉，他說：“我對整個大陸的房地產市場看好，我在上海做了8年的房地產，開發了好幾個項目，都比較理想。所以，大陸的房地產市場沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格。一般來說，房產不會出現降價現象。如果你的實力夠，房子品質好，為何要通過降價來傾銷呢?”方先生認為，兩岸加人WTO後，兩岸的房地產商—定要提升產品品質，規範管理。否則，“外來軍團”將會把我們打得一敗塗地。

    記者認為，兩岸都已加入WTO，兩岸房地產都將面臨著嚴峻的挑戰，但同時也帶來了前所未有的發展機遇。記者衷心地祝願，入世後的兩岸房地產業一路走好。

    《兩岸關係》