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並購達人孫宏斌:一年砸361億
華夏經緯網   2016-12-22 10:49:42   
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  孫宏斌一年砸361億並購同行:“這行業看中的是土地價值”

  澎湃新聞記者 李曉青

  來源:澎湃新聞

  “並購達人”孫宏斌繼續買買買。

  12月20日晚間,融創中國(01918.HK)發佈公告稱,融創全資附屬公司杭州融鑫睇P金翰和金成房地產訂立了三份框架協議,以總代價約8.59億元收購杭州金泓17.34%股權、杭州金合17.34%股權以及杭州都成34%股權。此外,由於杭州都成交叉持有金泓和金合49%股權,因此最終收購交易完成後,融創將持有金泓、金合和都成各自34%的股權。

  在孫宏斌這次收購的三家公司中,金泓主要從事余政儲出(2015)47號地塊開發,金合主要從事余政儲出(2015)41號地塊,而都成從事英特學府項目的開發。

  其中,47號和41號地塊由金成在2015年9月斥資約7.5億元獲得,累計可建體量約33萬平方米,目前尚未有房源銷售;而英特學府項目已經在售,目前剩餘可售面積約13.5萬平方米。

  “這個行業主要看中的是土地價值”

  孫宏斌的收購熱情可追溯到其2014年收購綠城中國(03900.HK)失敗之後,在與宋衛平的綠城“分手”之後,孫宏斌還曾嘗試收購陷入危機的深圳佳兆業地產(01638.HK),但最後仍以失敗告終。繼收購綠城和佳兆業失敗之後,2016年1月,孫宏斌在收購雨潤上再次遭遇失敗。

  儘管三次收購均以失敗告終,但這並不能阻止孫宏斌在收購這條路上繼續前進。自從進入2106年開始,孫宏斌在並購市場上的表現可謂兵貴神速。

  據澎湃新聞不完全統計,截至目前,孫宏斌在並購市場上已經斥資約361億元。

  5月21日,融創以43.94億元收購萊蒙國際位於三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個項目公司的所有股權,借此首次進入深圳市場。

  8月22日,融創公告稱,公司的間接全資附屬公司海南融創斥資20.54億,收購杭州金翰的50%股權及債權。

  9月18日,融創和聯想控股(03396.HK)雙雙發佈公告稱,融創擬收購聯想控股41間目標公司的相關股權及債權,該等目標公司主要擁有42個物業項目的權益,框架協議項下擬進行的交易事項總代價約為人民幣137.88億元。

  三日之後,9月21日,融創宣佈擬通過定增入股金科地產(000656.SZ),以40億元認購16.96%的股份,成為其第二大股東。11月30日,融創宣佈繼續買入金科,斥資8.39億元,持股比例達到20%。

  11月30日,孫宏斌又從許家印手中將嘉凱城(7.920, -0.08, -1.00%)(000918.SZ)位於青島項目的股權以36.63億元的價格收入囊中。但收購該項目還要加上嘉凱城青島項目的貸款,因此融創在該項目上的成本為102.08億元。

  孫宏斌將2016年定義為融創的新起點,銷售目標為800億元,並將在2017年衝擊1000億元。

  融創2016年半年報數據顯示,公司收入總額約為105.86億元,與2015年同期相比增加94.5%,盈利約21.62億元,毛利約14.06億元,毛利率約13.3%,在借貸方面,截至6月30日,融創借貸總額由2015年底的417.98億元增加至627.98億元。目前公司現金餘額為401.47億元,負債總額約為1279億元,凈負債率為85.1%,而上一期(截至2015年12月31日)公司的凈負債率是75.9%。

  有開發商對澎湃新聞表示,通過二級市場拿到的地塊雖然可能會在價格方面有一定的優勢,如可以控制購地成本,但同時也會面臨一定的風險,例如拆遷、審批、股權、債務等問題,而且從拿地到開發會經過一段時間,而這個時間有時會比較久。但通過招拍挂方式拿到的是“凈地”,拿地之後可以免去上述問題。

  不過,孫宏斌並不這樣想。

  在孫宏斌看來,房地產行業投資邏輯中最重要的是土地價格。“我看了很多公司,一種是現金流沒有問題,但土地價值有問題,然後運轉就轉出一個窟窿;第二類公司是土地價值沒問題,但現金流有問題,因此活不下去。對房地產行業而言,第二類的企業可能更好一點,因為這個行業主要看中的是土地價值。”

  後續現金流將經受考驗

  孫宏斌除了在並購市場上連續出手之外,在土地市場上也沒有鬆懈。自2016年1月份開始,融創就頻繁出現在全國各地的土地公開出讓市場上。

  1月份,融創在杭州先以23000元/平方米高價拿下錢江新城江河匯流區地塊,隨後,又在泛城東新城地塊競拍中以16500元/平方米刷新該區域土地樓面價紀錄。

  3月24日,融創以總價27.5億元拍下合肥政務區地塊,溢價率達到400%,刷新該區域總價紀錄。5月11日,融創一舉拿下上海松江地住宅用地,樓板價38000元/平方米,溢價率112%,刷新區域單價紀錄。

  5月18日,融創在太原以18.1億元、樓板價5430元/平方米摘地。

  2016年半年報數據顯示,截至6月30日,融創的土地儲備總面積約為3775萬平方米。在大舉拿地之後,融創在上半年的凈利潤僅為1.03億元,較去年同期減少91.8%。

  但這並未阻擋融創繼續拿地的步伐,進入下半年以來,融創繼續在土地市場發力。

  8月16日,融創以28.9億元競得武漢東西湖住宅地塊,樓面價約11000元/平方米,溢價率397%。

  8月18日,融創在鄭州的土地市場出手,以25.54億元拿下鄭政東出[2016]13號地塊,折合樓板價36000元/平方米,溢價率142.31%。


  同一日,融創在杭州的土地市場上也斬獲一幅地塊。杭州申花板塊以32.2億元的總價拿下慶隆單元FG01-R21-03地塊,樓板價34000元/平方米,溢價率為76.4%。

  除此之外,在8月24日和25日兩天之內,融創揮金67.8億元在天津拿下三宗地塊。

  8月24日,天津津東麗津(挂)2016-104號地塊,經過202輪競拍後,融創以總價30.8億拿下該地塊,溢價率177%,整體樓面價19049元/平米 。

  接下來的津東麗津(挂)2016-105號地塊,同樣是融創拿下,成交總價30.2億,樓面價18035元/平米,溢價率182%。

  8月25日,融創再次出現在天津的土地交易中心,以6.8億元買入天津地標路段南京路沿線1宗商業金融業建設用地,溢價率70%。

  融創在短期內拿到不少地塊,在後續的開發中對公司現金流是一個很大的考驗。上述開發商表示,融創可以選擇與當地企業合作,這樣不僅可以控制風險,同時還可以降低成本。

 

責任編輯:李欣

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