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商務成本，是上海眾多企業要面對的一道必答題。隨著“四個中心”建設的加快發展，鱗次櫛比的寫字樓，遍地開花的商務區，已成為上海這一國際大都市的亮點。與此同時，有關企業“上海的商務成本高，企業經營壓力大”的呼聲也頻頻傳出。企業的呼聲反映了什麼，商務成本的變化給上海經濟發展帶來怎樣的影響，如何破解商務成本高企的難題？解放日報記者圍繞這些問題，從租金、用工及政府服務三個方面，進行了為時一個月的深入調查。
“租金又漲了。”
陳先生是某跨國公司財務主管，公司在淮海中路某商務樓租賃了一個樓面，他手上的最新財務報表顯示，每平方米日租金已達10元錢，同比上漲了10%。
租金的變化，牽動著大大小小企業的神經。在商務成本的構成中，租金支出是一塊硬成本，且年年有所上漲。與用人成本、政策成本等相比，租金上漲的壓力讓企業經營者感覺最為直接與明顯。
房價攀升助漲成本
近年來的房價攀升，由此帶來的租金上漲，對上海企業運營的影響不可小看。
上海甲級寫字樓的租金出現持續上升態勢。根據仲量聯行報告，盧灣區內的寫字樓平均租金上漲幅度最為明顯，從去年年底的每天每平方米9.2元人民幣上漲至目前的每天每平方米9.7元人民幣，漲幅達5.4％；靜安區的寫字樓原本租金水準就較高，但漲幅也達到4%，從去年年底的每天每平方米10.2元人民幣漲到目前每天每平方米10.6元人民幣；而其他區域漲幅約在3%左右。世邦魏理仕則表示，強勁的租賃需求使上海甲級寫字樓的空置率降至2%以下，這使得業主們紛紛調高續約的租金報價，較之去年四季度環比上漲4%左右。
承租企業需繳的物業費，也呈現出攀升狀態。部分傳統中央商務區（CBD）的物業管理費，已超過每平方米每月30元人民幣。而由於人民幣匯率不斷升值，不少原本採用美元結算租金和物業費的寫字樓業主開始轉向用人民幣結算，這對部分習慣用美元結算的企業來說，又增加了成本支出的風險。
對一些跨國企業來說，上海的住宿成本並不低，尤其是從境外聘請高管的短期住宿，也是一大筆支出。陶氏化學的簽約酒店是浦東香格里拉，目前酒店給公司商務住宿的淡季報價已達每晚1500元人民幣。陶氏化學公司財務總監趙凝之說，算上人民幣升值因素，這一價位已經與香港、新加坡相差無幾。
商品房價格的上漲，也對企業運營產生一定的負面影響，企業急需的人才因房價高企而“出走”現象屢見不鮮。柯尼卡美能達公司直銷統括部部長龔偉向記者遺憾地表示，手下有一名銷售骨幹近期毫不猶豫地辭職回家鄉無錫發展，原因是上海房價太貴，短期內難以在上海購房安家，而這位一線銷售骨幹收入在同行中並不算低，月薪約為15000元人民幣左右。
上海的寫字樓租金與東京、倫敦、紐約等國際大城市相比，尚有差距，甚至只有上述城市租金的四分之一。但與國內一些大城市相比，就顯得高高在上了。企業更擔心的是，租金等商務成本上升速度偏快，剎不住車，會給企業經營帶來持續的壓力。
租金門檻作用顯現
租金等商務成本的增加，令一些入駐上海的跨國公司和國內企業不堪負擔，選擇搬離中心城區，個別企業甚至遠走他鄉。但從另一個角度看，租金也好比一道門檻，在上海經濟的結構調整和產業升級中，某種程度上起到了“篩選器”的作用。
發生在聯合利華身上的搬家故事，就是一個較為典型的例子。1986年就在上海建廠的聯合利華，生產、行銷原先均設在上海。到了2004年，公司將生產基地遷到合肥。聯合利華負責人這樣解釋這次搬遷：“日用品的利潤空間本身就很小，面對其他國際巨頭及本土品牌的激烈競爭，以及中國消費者購買低廉日用品的消費習慣，公司只有壓縮成本空間，才能獲得更大的市場。但上海的土地租金、人工成本在中國都處於頂端，因此，降低成本的一條捷徑就是搬遷”。不過，生產基地遷到了安徽，但聯合利華堅持將中國地區總部留在上海，承擔著公司在中國乃至全亞洲的研發任務和結算功能，因為上海的發展前景、高端人才資源和交通優勢，都成為公司總部落腳的不二選擇。
聯合利華的一“去”一“留”表明，在租金等商務成本上升的情況下，一些傳統製造業可能已不再適合上海，而對跨國公司的研發、結算、運營總部以及大量智力密集型企業來說，上海的優勢還是明顯的，且受租金的影響較小。
這一點，盧灣區招商辦主任陳昌鳴感受頗深。在淮海中路上，力保廣場、企業天地、瑞安廣場、中環廣場等依次排開，無論走進哪一幢高檔寫字樓，大堂裏的企業銘牌上，無不密密麻麻地羅列著那些響噹噹的跨國企業名字。“這就是租金的作用。”陳昌鳴表示，多年前亞洲金融危機襲來之際，淮海中路的部分寫字樓為提高入駐率，也存在企業能級參差不齊的狀況。但隨著上海“四個中心”建設進程加快，不少寫字樓利用租金杠桿調整入駐企業結構，引進了行業領袖企業、知識密集型企業、世界500強企業，而能級較低的中小企業則遷往打浦橋等其他區域。企業結構優化後，產出的經濟效益非常明顯。像新力公司剛入駐盧灣區時上繳的年稅收只有幾百萬元，現在已接近4億元，完全能覆蓋租金等成本的逐年上揚。目前，盧灣區已有12幢寫字樓稅收過億元，其中最高的一幢達到15億元人民幣。
經濟學者陳憲提出，從經濟發展的一般規律看，商務成本的上升是一種市場反應，因為商務成本中所包括的地價、房租、人力、交通等價格上漲，是與城市發展同步而行的。其中，合理增加的商務成本對產業結構調整有一定的積極意義。現在上海的市中心幾乎看不到製造業，這就是商務成本的淘汰作用，即便那些樓宇或地皮是自己的企業，也會考慮到級差地租而選擇撤出中心城區。
幫助企業安營紮寨
然而，中心城區的租金一旦上漲過快，也將困擾越來越多的企業經營者。而控制地價和房價的上漲勢頭，是一樁牽動全局的大事情，期望辦公租金短期內由升轉降，也不現實。不過，記者在調查中發現，本市一些政府招商部門正進一步解放思想，化解租金等商務成本的上漲壓力，想方設法為眾多企業提供安居樂業的環境。
增加高檔辦公空間的供應量，可以平抑租金的上漲，而近年來層出不窮的創意園區可算是“神來之筆”。經濟學者左學金認為，在上海高檔寫字樓供不應求、租金不斷上升的背景下，散佈在市中心的老廠房成為滿足智力密集型等企業辦公需求的“潛力股”。這些老廠房擁有地理位置優勢，內部結構經過重新改造後，“搖身一變”成為都市工業園區、創意產業園區、藝術倉庫、時尚休閒區等，租金也比同地段的寫字樓來得有優勢，也解決了老廠房的閒置問題。僅在盧灣區，就有8號橋、智造局、田子坊等多處創意園區，入駐企業紛至遝來。去年，靜安區的靜工集團以5900萬元收購了德加拉電子公司，通過整體改造將該公司廠房變為辦公面積1.25萬平方米的現代產業大廈，目前大廈不僅滿租，慕名而來的外資企業也為數不少。
發掘辦公樓宇的“價格洼地”，通過環境改造讓租金物有所值，也是幫助企業化解成本壓力的有效途徑。市北工業新區位於中環線與南北高架的交匯點，交通便利，相比中央商務區也有價格優勢。而多年之前，園區內的廠房比較陳舊，道路坑坑洼洼，河道飄出異味。有一次，一位原本有意向落戶的跨國公司總裁在看到園區內垃圾漂浮、水質黑臭的河道後，當場臉色一沉，拂袖而去。這令陪同考察的園區負責人深受震動，痛下決心改善園區的生態環境。如今，新建的智慧化工業樓宇拔地而起，園區內岸綠水清，錯落有致地分佈著綠化小景、藝術噴泉，被列為都市工業生態旅遊景點之一。大手筆的投入改變了環境，也增加了園區的吸引力，上海格爾軟體公司、第一機床有限公司、上海晶澳太陽能光伏科技公司等“小巨人”企業紛紛入駐。
在招商引資中避免純粹的“租金導向”，多從企業角度想想問題，同樣能解開租金不斷上漲的這道難題。市北工業新區的做法很值得借鑒，園區為企業提供了多檔租金選擇，其中老廠房改造的辦公樓租金為每天每平方米1.6—1.8元，新的毛坯房2.2元左右，有空調的初裝修新房為2.5元，有地板、空調、吊頂等簡裝的房子為3—3.5元。這樣，入駐的企業就可根據自己的需求進行選擇，甚至進行後期裝修。採訪中，記者遇到日本住友化學分析技術公司的財務經理張偉友，他說，公司需要在辦公樓裏固定很多設施，包括佈置不受外部環境影響的潔凈室等，園區提供了多種辦公用房的選擇，讓他們感覺非常合適。
來源：上海市人民政府網
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