[廈門樓市]

    一個印象：廈門的確讓人感動

    在正式開始演講之前，鄭又平非常動情地講了自己的“福建情緣”。他說，自己在台中長大，在台北就學，但父親來自福州。鄭又平說，這些年來，他多次來到廈門，廈門是一個讓他很感動的城市，是大陸較早接觸西方文化、接觸世界的窗口城市，在這裡孕育出很精彩的文化、很獨特的氛圍。

    據說，現在在廈門已經有10萬多的臺胞。這些年來，廈門對很多台灣人來說，很具吸引力。“很多台灣人一提到廈門，都會透出很嚮往的眼神。因為，廈門對於台灣人來說，就像家一樣。”

    一個情結： 到大陸置業首選廈門

    “兩岸‘三通’後，台灣民眾來大陸，無論是觀光還是置業，首選地一定是廈門。”在回答現場來賓提問時鄭又平如是說。他表示，“三通”後，海西經濟區不會被弱化，廈門不會被邊緣化，反而因為地緣、血緣、情緣等關係，會給廈門及海西經濟區帶來前所未有的機遇。“‘三通’前，我中午12點從台灣出發，到廈門要晚上7點；‘三通’後，同樣中午12點出發，只要下午3點就可到廈門。3個小時的路程，拒離如此近，台灣民眾能不來廈門嗎？”

    他說，在台灣人看來，廈門目前的房價並不是很高。“和台灣相比，廈門1萬多元（每平方米）的房子，居住環境好得沒話說。廈大附近目前有1萬多元（每平方米）的新房，要是在台北，這樣價位的房子只能在一個多小時車程以外的地方買到。”

    鄭又平說，待到“三通”後，未來政策開放，廈門的房產在台灣一定會有銷路。“目前有台灣人已經在這裡置業了，未來肯定會更多。這是一股不可忽視的力量，雖然這股力量並不一定足以帶動整個廈門市場。”

    一個訣竅：打“文化尋根”牌售樓

    鄭又平表示，福建房產未來在台灣行銷上，不妨借助‘文化尋根”的旗幟。飛在台灣，特別是台中以下，台灣島南部，70%-80%的台灣人祖籍在福建省，特別是在漳州、泉州。俗話說：落葉歸根。這些人，特別是中老年人，他們都希望老了能夠回到故鄉。回到故鄉常住，‘買房子總是需要的，所以“文化尋根”可以打動他們回鄉置業，推進福建房地產的發展。

    “以我為例，我父親走的時候，躺在病床上和我說‘想家’我到現在還沒替他完成這個心願，所以，未來我一定會回來的。中國人就是這樣的，落葉一定要歸根。”

    4月12日，一場關注兩岸地產的高峰論壇在廈門金雁酒店舉行，主講嘉賓CCTV海峽兩岸特邀評論員、台北大學副教授鄭又平，在論壇上分析了台灣房地產開發現狀，並對兩岸“大三通”後兩岸地產的未來走向進行解讀。他表示，兩岸“三通”後，兩岸地產都將面臨新的發展機遇。“在台灣投資房產前景很好。”鄭又平說，在住宅、商用辦公、店面等方面都有很大的投資價值。而另一方面，大陸地產也迎來發展契機。“像廈門，將會成為台灣人置業的首選城市。”

    [看台灣人買房]

    有土斯有財 偏愛金雞姆

    1995年後，大陸資本市場放開，和大陸僅一海之隔金門人開始涌入廈門，台灣人也隨之而來。

    有土斯有財，買厝看未來

    廈門鑫東龍房地產行銷有限公司的黃碩雄總經理介紹，1995年廈門的房價大約在2000元／平方米，而金門的房價大概是廈門的2倍，而當時台北的房價是廈門房價的8倍。守著“有土斯有財”傳統觀念的台灣人看到了大把的商機，大舉進入廈門房地產市場。

    台灣人甫入場便出手不凡，購置的多是黃金地段的高級住宅，“一次買五間八間不手軟”。火車站、大型公建附件的住房是他們的首選，黃金地段交通便利，便於出租或居住，且物以稀為貴，升值潛力可觀，具有較強的抗跌性。且對於台灣人而盲，房子是否屬於一手房而言並不重要，一手房看的是“未來價”。

    選好金雞姆，賺錢無人知

    台灣人並不喜歡類似于溫州人炒房團那種的短線炒房．而是當做一項長期投資。在投資房產項目時，顯得含蓄保守，並不會選擇“團購．這樣露財的方法，且多喜歡置辦店面。台灣人將店面當做“金雞姆’，是會下金蛋的，且商住兩用，實惠便利。

    過去閩南人在選擇店面的時候會講究朝向，現在雖然已經不太講究朝向了，能夠南北通透，日曬多些即可。對於房屋是否方正卻比較看重，方正的房星不僅四平八稱，同時也易於設計師進行設計。對於現在流行的“L”型房星設計，台灣人並不喜歡。

    除此之外，在選擇店面時，台灣人還特別注意店門不能對著屋角、電線桿、發射塔之類的物體。

    圍著廈門島，資金到處跑

    隨著廈門島內的房地產市場的飽和，目前島內的房價均價已經到了12000元／平方米，升值的空間已經不如以前那麼大。精明的台灣人開始將眼光放到了島外的海滄、同安和翔安，加之翔安到廈門島內的海底隧道日漸完工，翔安又成了台灣人投資的熱點。不僅如此，離廈門一海之隔的漳州龍海，也因為其便利的海陸交通，吸引了越來越多的臺海人投資。

    在金門做鄉親，到廈門做近鄰

    金門人在廈買走幾千套房產

    一個樓盤1/3賣給了金門

    浯江鑽石廣場在廈門是獨一無二的，因為開發商2000年時就把這個項目的1／3賣給了金門人。

    提及這個樓盤，時任開發商華祥房地產副總經理的金門人陳經武仍是一臉的激動。1996年．他到廈門發展事業。2000年初，作為華祥房地產的股東，陳經武一開始便將浯江鑽石廣場的銷售瞄向了金門人。於是他把項目進行了部分調整，以適合金門鄉親的口味．並設計為精裝修房。

    之後，他便頻頻往返于廈金兩地，向金門老鄉介紹大陸的政策、廈門的發展。在他的帶領下，一批批鄉親從金門—台北—香港—廈門輾轉買房。陳經武成功了，那些金門鄉親也從此受益，當初每平方米3800元的房產現在已漲至近每平方米12000元。

    據初步統計，現在金門人在廈門已經購買了幾千套房產，這對於一個人口僅5萬多人的金門來說，的確不是一個小數字。

    居住為主，投資多長線

    據了解，金門人在廈門買房多以居住為主，他們或是在廈門長期做生意，或是在廈門養老，此外，還有不少人是為了下一代著想，讓子女來廈門生活、學習。由於金門縣只有高中而無一所大學，越來越多的金門學子報考大陸院校，其中尤以廈門大學為其最愛。

    另據了解，一般金門居民家庭財產折合人民幣300萬—400萬元。雖然金門人有較強的投資愈識，但是相對比較保守，投資住宅或店面總價一般不會超過100萬—150萬元。隨著近幾年廈門房價的上漲，不少金門人迫於資金壓力，開始轉向投資島外地產，海滄、翔安甚至龍海、漳州都是他們的選擇區城。

    由於對大陸政策的堅信以及對廈門經濟的足夠信任，金門人更願意長線投資。“一鋪養三代”，收租金是他們普遍的理財觀。

    希望有一天 廈門人到金門買房

    有到過金門的人可能都有一種感覺，金門的空氣更新鮮，環境更自然。兩岸經貿、旅遊業的發展，也為金門的發展帶來了契機。望著與廈門的差距，不少金門人都希望金門能迅速發展起來。

    陳經武就曾一起和金門老鄉探討，借助金門人口少、居住環境好的優勢，可以把金門建成廈門的後花園，作為廈門人度假、休閒的居所。而且，從廈門和平碼頭到金門水頭全程只需40分鐘至1個小時，非常便利。無論是金門人還是廈門人，都可以選擇在廈門工作、經商，週末到金門的別壁度假。

    如果真有那麼一天，陳經武說，他更樂意帶廈門的朋友到金門購房。

    [台灣樓市]

    市場現狀：購房人氣回穩

    鄭又平表示，2008年開春後，台灣樓市購房人氣逐步回穩，房價上漲趨勢趨於明朗，雖然成交量有待觀察，但選後兩岸關係更趨穩定，再加上馬蕭經貿、兩岸政策大利多，肯定會吸引各路資金涌入投資。“‘大選’後，台灣房地產市場火熱高漲。”

    他說，2008年台灣豪宅市場將有機會“放量成長”，如台北市的建案已朝向“奢侈品”的方向發展，消費客層也多鎖定在高收入的頂尖族群，可預見將有愈來愈多首次購屋族群買的第一棟房子，必須落台北市以外的地區，間接刺激台北縣的房價同步走高。

    目前台灣已形成M型化消費趨勢。鄭又平表示，所謂的M型社會，就是貧富兩極分化嚴重，富人與窮人佔絕大多數，中間收入人員則相對較少。這樣的社會，消費高低端非常明顯，所以房地產商入島，要不就走高端，要不然就做低端，中端需求則相對較少。此外，房地產商還要關注一些特殊的人群。比如“粉領階層”，這些女性有較為穩定的不錯收入，但是單身，也需要買房子。

    投資方向：商用辦公最具潛力

    鄭又平分析了2008台灣豪宅市場需求動向，他表示，兩岸三地豪宅比一比，台灣豪宅市場價位顯著偏低。從兩岸三地豪宅比價效應來看，台北市知名度及價格最高的豪宅人民幣35萬／坪(1坪=3.3平方米）左右，連香港的三分之一都不到，價位明顯偏低，在M型化消費趨勢下；未來增值潛力讓人充滿無限的想像空間。

    商用辦公市場方面，鄭又平表示，綜觀台灣商用不動產市場，對於國內外投資機構主要吸引力有兩個方面，一是相對低檔的利率（3.2%-3.5%）；二是未來兩岸政策開放後之潛在商機及增值性。“兼具實用、收益和保值、增值性的都會商用不動產，成為下一波台灣房市行情主流。外資法人、私募基金、國內外壽險公司成為台灣商用不動產的搶購遊戲中的參與者。”

    鄭又平預測，2008年台灣外資購商用不動產成交金額估逾人民幣140億元。根據高力國際公司Colliers International的數據顯示，2007年外資法人累計已在臺收購整棟商業不動產總成交金額高達人民幣115億元，是2006年人民幣45億元的2.5倍；租金報酬率平均有4.5%至5.0%。高力國際公司預估，今年外資在臺加碼商業不動產金額至少超過人民幣140億元以上。

    受到兩岸“三通”開放政策受惠的區域，商用不動產主要仍集中在三大都會區（台北、台中、高雄），尤其是辦公市場發展成熟的合北市仍是最受青睞的區域，預期台北市商用不動產交易行情有機會上看二至三成的漲幅。據台灣地產界人士介紹，兩岸若開放“三通”，將吸引人民幣1170億元至2300億元的外資來臺投資不動產，而台灣商用辦公大樓價值低估，“三通”的房市利多，將以商辦大樓為主。

    與此同時，隨著開放觀光客議題發酵，店面市場今年的確有恢復熱絡，但在 2008"大選”後，因為屋主惜售，成交量反而有些趨緩。店面產品投資首以都會型產品為考慮，像忠孝興這類型商圈，至少是具有一定的保值能力。另外，在消費人潮擴張之下帶動長期資產增值效應的產品，如觀光飯店、大型遊樂設施、精華區段購物商圈、觀光夜市等吸引大陸觀光客之重點區域的周邊店面為主，如士林夜市、通化街、饒河夜市和師大路一帶，國際級的觀光夜市，也都是未來重點投資標的。

    借助商用不動產的輪動效應，助長檯灣商用住宅市場。兩岸“三通”開放之後帶動台灣經濟地位進一步提升，國際企業在台灣商業活動增加，投資擴張所增加的高所得的企業高層，對於高品質、高總價商用住宅品相對會產生較多的需求。特別是以工作地點周邊、交通機能便利為首選，辦公商圈附近的住宅增值性會更明顯。

    投資技巧：跟著“公共建設”走

    2008年台灣“大選”結果，對台灣而言，是一個新時代的來臨。鄭又平說，過去的8年，台灣的公共設施建設非常滯後，而馬英九“上臺”，勢必加大這方面的建設，所以這是所有房地產商的一大契機，跟著台灣當局的“公共建設”走，一定可以獲利。

    “我們認真回想一下，台灣房地產的走勢，都是靠著公共建設帶動而發展的（如三鐵共構），哪一個階段的房市上揚，是外資貢獻的呢？”鄭又平說，“跟著公共建設買房”是房地產投資的重要準則，想要靠“外來資金”炒作房地產，那容易短線致命。跟著政府的重大建設走，房市永遠有多頭空間。

    來源:海峽導報   作者:劉建雄 邱韶華 溫添賦