文前提要：境外人士在境內購房大致流程與境內公民買房相當，其中有區別的地方主要體現在購房資格的審查、合同的公證等方面。

　　文》本刊記者/甄愛軍

　　“我想在上海買房，但不知道近期上海對外籍人士購房的政策方面有沒有新的變化？……”近日，海外華人許智雲打進本刊編輯部電話諮詢有關境外人士在境內購房問題。

　　年屆不惑的許智雲因為公司發展需要，準備在上海購置一套房產。許智雲在上個世紀80年代中期便走出國門，一直在美國打拼，已加入美國國籍，成為華僑。近段時間，他準備把事業的發展重心放在上海，因此想先購置一套住宅以解決居住問題。

　　心存相同疑問的不止是許先生一個人。據了解，隨著境外人士來中國學習、工作、投資辦廠等人數的增多，為了能夠安定下來，或者有個穩定的辦公環境，不少境外人士選擇在境內購買住宅或者商業地產。而同時考慮到目前境內樓市仍然處於“限外政策”的控制之下，境外人士購房會受到諸多限制，那麼在這種情形下，境外人士如何購房呢？

　　“限外”力度並未放鬆

　　記者了解到，從京滬穗三地目前樓市現狀來看，限制外資的力度並未減弱。

　　就記者在京滬穗三地了解到的情況顯示，境外人士只能購買“唯一一套、自住的住宅”。與此同時，即使是購買第一套住房，大部分區縣要求出具在境內居住滿一年的證明。具體來講，必須具備購房者提供的出入境記錄顯示在境內的日期累計達到一年。

　　目前上海市房地局的一項比較統一的原則是，要求在上海市購房的境外人士必須居住滿一年以上，並且出具承諾書表示這套住房為自住住房，各交易中心參照這一標準，自行決定交易準則。

　　據了解，上述規定都是根據2006年7月11日發佈的《關於規範房地產市場外資準入和管理的意見》(簡稱《意見》，以下同)第三項的規定而制定的。總體來看，上海針對來自歐美等國家的外籍人士的限制比較嚴格一些，所有區縣交易中心都規定，對於來自歐美等國家的外籍人士，只有滿足條件的才可購買一套住宅用於自住。而對於港澳臺人士來說，則在入境年限和購買套數方面的限制相對較松，如閔行區便規定，港澳臺同胞購房不受時間限制，同時所購物業套數也可適當增加。

　　這種情形並非上海獨有。如在北京和廣州兩大，來自歐美等國家的外籍人士置業，需要嚴格執行“限外政策”，但港澳臺同胞也可得到一些照顧。北京中原地產豪宅部經理張宏月表示，雖然在去年初北京曾根據《意見》制定了相應的實施細則，相對《意見》更為嚴格，但就台灣人在北京購房的情形，套數還是沒有限定在政策設施細則規定的“一套”。而在廣州，廣州中院地產天河區域總監潘婉霞表示，如果是一次性付款，港澳臺同胞在入境時間方面的要求也可適當放寬。

　　境外人士購房五大注意

　　據專家介紹，現對境內居民購房來說，境外人士在境內置業與之相比並沒有很大的區別，基本程式大致相似。

　　美聯物業(上海)世貿分行高級營業經歷周海龍曾幫助眾多境外人士在上海置業，擁有豐富的經驗，他認為境外人士在上海購房，其過程大致上與境內居民買房相似。但兩者之間肯定會存在不同，其不同點主要體現在購買的對象、所需證件、哪些環節要公證、交易稅費以及部分必須規避的法律風險方面。至於購房流程，記者將在後文中做詳細闡述，而在此主要結合具體案例分析這五個方面的問題。

    住宅、商業地產各不同

　　按照“限外政策”的規定，境外人士在境內購房，只能是“一套自住用房”。而對於商業地產來說，個人則沒有資格購買。

　　案例：美國Smith先生在的上海經營一家服裝公司，近日他看中黃浦區內一套二手寫字樓，想買下來自用。Smith先生在中國經營服裝公司已經3年多時間了，他能像購買住宅一樣購買這套二手寫字樓嗎？

　　解析：根據記者手頭掌握的一份關於上海市各區房地產市場限制外資準入細則資料中顯示，上海各區交易中心均明確規定境外個人均不允許購買商鋪和寫字樓。但這並非意味著商業地產對境外人士大門緊閉，而有變通辦法。

　　如北京規定，境外機構、境外個人購買非自用商品房進行出租、出售等經營或將原自用、自住商品房進行經營活動的，應當申請設立外商投資企業，取得《外商投資企業批准證書》和《營業執照》。這在上海也是一樣，即個人先申請成立公司，然後通過公司形式購買經營用房。

　　周海龍告訴記者，此前也曾有境外人士想要購買辦公用房自用，因為個人無法購買，只能是先幫其在上海註冊一家公司，然後通過公司來購買。不過周海龍提醒說，對於新註冊的公司來說，不宜向銀行申請貸款，因為成立年限較短而導致資信等級不高，很難獲批。

　　至於境外人士在二級市場上購買個人的寫字樓或商鋪，是否也會受到政策的限制？記者電話諮詢京滬穗三地交易中心得知，也會受到政策限制，如果是以個人的形式來辦理則無法完成交易。

　　備好證件、證明麻煩少

　　準備好各種證件，對境外人士來說尤為重要，而在“限外”期間，尤其是關於資格審核方面的證件必不可少。

　　案例：香港的譚先生退休後返聘在北京一家港資公司發揮餘熱，他來北京已經一年半時間了。考慮到公司每月補貼有豐厚的房貼，而自己手頭剛好有一筆余錢，於是想在北京購置一套住宅，以便居住，為了應付購房環節中辦理各項手續，他需要準備哪些證件呢？

　　解析：張宏月表示，境外人士在境內購房，主要在購房資格審查、簽訂購房合同、辦理貸款、辦理權屬登記等環節需要各種證件以及相關證明。

　　相比較而言，北京對入境期限的審核較為嚴格。北京規定，在辦理購房資格審查時，除了提交有效身份證件之外，購房前還需到市公安局出入境管理處辦理《境外個人在境內居留狀況證明》，需提供相關證件，主要包括有效證件和居住住宿登記證明。有效證件主要指護照、身份證等，對於在境內工作的，還須提交本人《就業證》或《專家證》或《代表證》原件、複印件。而境內學習的，還須提交學校的在學證明。住宿證明則是指在賓館、飯店出具的住宿登記證明等。

　　而在上海和廣州則相對比較簡單一些，境外人士則可以通過提供護照登記日期或者勞動合同等，來證明在境內的居留狀況，。

　　此外，辦理其他手續所需證件則與境內公民相似。如需辦理貸款，除了需要提供護照或者身份證外，還需提供收入證明以及資產證明等。如果夫妻是共同貸款人，則需要提供結婚證、配偶身份證以及配偶的收入證明等。辦理權屬登記主要提供有效身份證件等。

　　在此周海龍提醒說，證件要保持一致性，如果中間出現過換證情形，也要能夠保留有相應的證據來證明兩者的統一性，以免遇到不必要的麻煩。他曾在去年因為兩張新舊護照有些微差別而遭遇卡殼的情形，最終他只有讓客戶補辦相關手續證明兩張護照實為一人擁有才過關。

    買賣合同需公證

　　與境內公民相比，有個明顯的不同之處就是境外人士需要辦理合同公證手續。

　　案例：陳先生是一位擁有澳大利亞國籍的華僑，因為在上海經營西餐廳，他準備在靜安寺附近購買一套住宅用於自住。他曾聽說過購房合同需要公證，但不知道在現階段公證的內容是否已增加。

　　解析：境外人士在境內購房需要對相關內容進行公證，這在很早之前就有此規定。如根據上海市司法局、上海市房屋土地資源管理局的有關規定，自2001年8月1日起，境外自然人、法人和其他組織買賣商品住房的，統一由上海市公證處對合同進行公證。而這在北京、廣州等也是如此。

　　金誠同達律師事務所上海分所資深律師龔勝利表示，辦理涉外房地產買賣合同公證所需的證明、材料都有明文規定。對買方而言，需要提供身份證、護照、台灣居民來大陸通行證及其他身份證明等；此外，若委託他人代辦公證的，還需提交有效的委託書。雙方當事人需親自到場在公證員面前簽訂合同，如有特殊困難的，公證員可上門受理。

　　記者還了解到，目前有些城市需要對貸款合同和勞動合同進行公證。如在上海，就有業內人士告訴記者，相關部門便要求境外人士對貸款合同進行公證；此外，還有少數區的房產交易中心要求境外人士對勞動合同的進行公證，已確定其的確在滬停留時間滿一年。而在這廣州則不一樣，潘婉霞表示，廣州房產交易中心一般不要求對勞動合同進行公證。

　　稅費知多少

　　境外人士買房與境內公民一樣，所有稅費項目大致相同，有所區別的地方就是境外人士需要支付一筆合同公證費。

　　案例：台灣同胞張先生在上海陸家嘴(17.68,0.97,5.80%,吧)附近購買了一套二手公寓，目前正在辦理權屬登記手續，在此過程中會涉及到稅費問題，他不知道自己所繳納的稅費與境內公民有無區別，稅費標準是否一樣？

　　解析：專家解釋，境外人士購房在稅費方面與境內公民一樣，而且徵收標準也基本相同。如在上海，購買非普通住宅，契稅徵收標準統一為總房價的3%，而不會執行另外的標準。周海龍告訴記者，與境內公民相比，境外人士需要額外支出的費用有買賣合同公證費，上海標準為總房價的0.3%；如果有按揭貸款，其貸款合同也需要公證，公證費用為貸款總額的0.3%。

　　據了解，目前境外人士買房涉及的稅費主要有契稅、合同印花稅、交易手續費、評估費以及仲介費(二手房交易)等(上海具體收費標準見表1)，各地稅費標準會有些微區別，如仲介費，在北京收取標準為總房價的1.5%左右(可浮動)，而上海則為固定的1%。

　　風險意識不可無

　　雖然目前人民幣尚處在升值通道中，擁有人民幣資產能夠獲得很好的收益。但是金誠同達律師事務所上海分所資深律師龔勝利表示，境外人士在境內購房，也應該具備相應的風險意識。

　　龔勝利告訴記者，他曾幫助不少境外人士辦理過與購房相關的業務，在實際操作過程中，他發現合同文本、二手房買賣過程中的墊資行為以及付款時間的約定三個方面要特別小心。

　　首先是要重視合同補充條款。龔勝利表示，不少境外人士認為政府發佈的示範標準文本已包羅萬象，非常可靠，其實不然，因此對於標準文本條款與補充條款不一致的地方，以補充條款為準，而補充條款多數是針對具體情況的具體分析，因此補充條款將更為重要。

　　其次要慎重墊資。龔勝利指出，在二手房交易過程中，賣方往往有房屋抵押貸款，需要買方首付以償還銀行抵押貸款，從而完成交易前房屋的抵押登出登記，進而方可辦理產權過戶手續。目前市場上普遍使用這一流程，但該流程買方法律風險較大，因為有可能落得“錢屋兩空”的下場。因此，龔勝利建議境外人士購房支付首付款時要求設立監管賬戶，並要求賣方自行籌措資金償還銀行抵押貸款，以保證首付款的資金安全。

　　最後就是對按揭貸款的放款時間須當心。境外人士購房往往在合同中約定了每筆款項的付款時間，這也包括銀行貸款，但關鍵是銀行並不一定會按時發放貸款，因此在這種情況下則可能要承擔延期付款的違約責任，因此龔勝利建議建議境外人士購房時買賣合同中應約定該筆貸款的付款時間已銀行放出為準，從而規避該等法律風險。

　　來源：《理財週刊》